ضريبة القيمة المضافة للعقار | الشروط والإعفاءات

تهدف الأنظمة الضريبية العقارية في السعودية إلى تنظيم السوق العقاري، تعزيز الشفافية، والحد من المضاربات غير المشروعة، مع دعم القطاع العقاري بما يتماشى مع رؤية المملكة 2030. في هذا الدليل الشامل، نوضح بالتفصيل متى تُطبق ضريبة القيمة المضافة على العقار، الحالات المعفاة منها، والفرق بينها وبين ضريبة التصرفات العقارية، مع أمثلة عملية تساعدك على فهم وضعك الضريبي بدقة.

هل تخضع العقارات في السعودية لضريبة القيمة المضافة؟

لا، في الغالب لا تخضع العقارات في المملكة العربية السعودية لضريبة القيمة المضافة، وذلك منذ قرار هيئة الزكاة والضريبة والجمارك الصادر في 4 أكتوبر 2020، الذي أعفى معظم الصفقات العقارية من ضريبة القيمة المضافة البالغة 15% واستبدلها بضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% فقط، وجاء هذا القرار دعماً للقطاع العقاري وتخفيفاً للعبء على المواطنين في إطار رؤية المملكة 2030. ومع ذلك، لا تزال ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% سارية وقائمة في حالات محددة ترتبط بالعقارات التجارية والأراضي الاستثمارية، وتحديداً عند بيعها أو تأجيرها من قبل أشخاص أو شركات مسجلة في نظام ضريبة القيمة المضافة ويمارسون نشاطاً عقارياً بغرض التجارة أو الاستثمار. وعليه، فإن السؤال الصحيح ليس هل يُطبق الإعفاء، بل ما طبيعة العقار ومن يقوم بالبيع.

الفرق بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية

في المملكة العربية السعودية، يختلف نطاق التطبيق والهدف بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية.

النوع	النسبة ونطاق التطبيق	العلاقة بالمعاملات العقارية
ضريبة القيمة المضافة	ضريبة غير مباشرة تُفرض بنسبة 15% على توريد السلع والخدمات بشكل عام.	تُطبق على معظم الأنشطة التجارية، وتشمل بعض الخدمات العقارية المحددة بحسب طبيعة الخدمة أو المعاملة.
ضريبة التصرفات العقارية	ضريبة مستقلة تُفرض بنسبة 5% على أي تصرف ناقل لملكية العقار، مثل البيع أو الهبة أو التنازل.	تُستحق عند إتمام التصرف العقاري، بغض النظر عن حالة البائع أو المشتري.
الفرق بينهما	ضريبة القيمة المضافة ترتبط بتوريد السلع والخدمات، بينما ضريبة التصرفات العقارية ترتبط بنقل ملكية العقار.	التصرفات العقارية الخاضعة لضريبة التصرفات العقارية تكون مستثناة من ضريبة القيمة المضافة، لتجنب الازدواج الضريبي وتنظيم المعاملات العقارية بوضوح.

متى تطبق ضريبة القيمة المضافة على العقارات؟

تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على العقارات في المملكة العربية السعودية في حالات محددة، وليست على جميع التعاملات العقارية.

أنواع الضرائب المفروضة على العقارات

تختلف الضرائب العقارية من دولة إلى أخرى وفقًا للأنظمة المالية والسياسات الاقتصادية، وتشمل أبرز أنواع الضرائب العقارية ما يلي:

ضريبة التصرفات العقارية: تفرض عند بيع أو نقل ملكية العقار من شخص إلى آخر، في بعض الدول يتم تطبيقها بنسبة معينة من قيمة البيع، كما هو الحال في السعودية (5%)، قد تختلف تسميتها بين الدول مثل ضريبة نقل الملكية أو رسوم التسجيل العقاري.

ضريبة القيمة المضافة (VAT) على العقارات: إن ضريبة القيمة المضافة على العقارات التجارية تطبق على بيع أو تأجير العقارات التجارية، في بعض الدول يتم فرضها أيضًا على العقارات السكنية الجديدة، في السعودية تم إعفاء الصفقات العقارية منها واستبدالها بضريبة التصرفات العقارية.

ضريبة الأملاك (ضريبة العقارات السنوية): القيمة المضافة على العقار تفرض على ملاك العقارات سنويًا بناءً على قيمة العقار السوقية أو الإيجارية، تستخدم إيراداتها عادةً في تمويل الخدمات البلدية والبنية التحتية، توجد في بعض الدول مثل الولايات المتحدة وكندا، لكنها غير مطبقة في السعودية.

ضريبة الإيجارات: ضريبة الإيجارات هي ضريبة تُفرض على عوائد تأجير العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، وتختلف نسبتها وآلية تطبيقها من دولة إلى أخرى، إذ تتحملها في بعض الدول الجهة المؤجِّرة بوصفها صاحبة الدخل، بينما تُحمَّل على المستأجر في دول أخرى. أما في المملكة العربية السعودية فإن تأجير العقارات السكنية معفى من ضريبة القيمة المضافة، في حين يخضع تأجير العقارات التجارية كالمحلات والمكاتب والمستودعات لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% إذا كان المؤجِّر مسجَّلاً في نظام الضريبة، وهو ما يجعل معرفة وضع المؤجِّر الضريبي أمراً ضرورياً قبل إبرام أي عقد إيجار تجاري.

ضريبة الأرباح الرأسمالية هي ضريبة تُفرض على الربح الناتج عن بيع العقار، أي الفرق بين سعر الشراء الأصلي وسعر البيع الحالي، وهي معمول بها في كثير من دول العالم كالولايات المتحدة والمملكة المتحدة وكندا، حيث يدفع البائع نسبة من الربح المحقق للدولة. أما في المملكة العربية السعودية فإن هذا النوع من الضرائب غير مطبق على العقارات بشكل مستقل، وبدلاً منه تُفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على إجمالي قيمة التصرف لا على الربح وحده، مما يعني أن البائع يدفع الضريبة بناءً على قيمة الصفقة كاملة بغض النظر عن تحقيقه لأرباح أو خسائر.

ضريبة الميراث أو الهبة العقارية: تفرض عند نقل العقارات عن طريق الوراثة أو الهبات، في بعض الدول يتم إعفاء الورثة من الضريبة إذا كان العقار مستخدمًا للسكن الأساسي، السعودية تعفي العقارات الموروثة والهبات بين الأقارب من الضرائب.
ضريبة القيمة المضافة على الأراضي : هي التي تطبق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% على معاملات بيع وتأجير الأراضي في بعض الحالات، ومنها بيع الأراضي لأغراض تجارية (كإعادة البيع أو التطوير العقاري)، أو تأجير الأراضي لأغراض غير سكنية (مثل الاستخدام التجاري أو الصناعي)، أو بيع الأراضي من قبل شخص مسجل في نظام ضريبة القيمة المضافة، وكان النشاط مرتبطًا بالتجارة العقارية.

ولا تخضع بعض المعاملات المتعلقة بالأراضي لضريبة القيمة المضافة، ومنها بيع أو شراء الأرض لغرض السكن الشخصي، منح الأرض كهبة بين الأقارب حتى الدرجة الثالثة أو نقل الملكية في حالات الميراث أو الصفقات العقارية المشمولة بضريبة التصرفات العقارية (5%)، حيث تم إعفاءها من ضريبة القيمة المضافة منذ 4 أكتوبر 2020.

ما هو نظام ضريبة التصرفات العقارية؟

يتألف نظام ضريبة التصرفات العقارية من 20 مادة، حيث تعرّف المادة الأولى التصرف العقاري: بأنه أي تصرف ينقل ملكية العقار أو منفعته بشكل دائم، سواء كان ذلك بشكل مباشر أو غير مباشر، أو كان النقل لمنفعة تتجاوز مدتها 50 عامًا، نسبة الضريبة وآلية احتسابها بحسب المادة الثانية يتم فرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على جميع التصرفات العقارية، بغض النظر عن حالة العقار أو استخدامه وقت التصرف.

وتسري الضريبة سواء كان التصرف يشمل العقار بالكامل أو جزءًا منه، وسواء كان العقار منجزًا، قيد الإنشاء، على الخارطة، أو غير ذلك، تحتسب الضريبة بناءً على إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها، بشرط ألا تتجاوز القيمة السوقية العادلة وقت التصرف، لا تشمل الضريبة تكلفة الأجل في حالات التمويل من الجهات المرخصة، يتم فرض الضريبة مرة واحدة فقط على كل عملية تصرف، بشرط أن تتطابق أطراف التصرف، ووحدة العقار، وقيمته.

حالات الإعفاء من الضريبة وفقًا للمادة الثالثة، هناك 21 حالة معفاة من الضريبة كليًا، منها:

قسمة التركة بين الورثة أوالتصرف العقاري دون مقابل لوقف عام أو خاص أو مشترك.
التصرف العقاري دون مقابل من أو إلى جمعية خيرية مرخصة أو التصرف العقاري بين الزوجين أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، بشرط أن يكون على شكل هبة موثقة أو التصرف العقاري تنفيذًا لوصية شرعية موثقة.
التصرف العقاري المرتبط بعمليات الاكتتاب العام وتداول الأوراق المالية المدرجة.
التصرف العقاري المؤقت بين صندوق استثماري وأمين حفظ أو العكس، وفقًا لنظام السوق المالية.
التصرف العقاري عند تقديم حصة عينية في رأس مال شركة داخل المملكة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية لمدة لا تتجاوز 5 سنوات.

حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية

وفقًا لنظام ضريبة التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية، هناك 21 حالة يعفى فيها التصرف العقاري من الضريبة كليًا، ومن أبرزها:

التصرفات العقارية ذات الطابع الخيري أو الديني: التصرف العقاري دون مقابل لوقف عام أو خاص أو مشترك، التصرف العقاري دون مقابل من أو إلى جمعية خيرية مرخصة نظامًا.

التصرفات العقارية المرتبطة بالمواريث: التصرف العقاري في حالات قسمة التركة بين الورثة، التصرف العقاري تنفيذًا لوصية شرعية موثقة.

التصرفات العقارية المرتبطة بالسوق المالية والاستثمار: التصرف العقاري في حالات الاكتتاب العام وتداول الأوراق المالية المدرجة، التصرف العقاري المؤقت بين صندوق استثماري وأمين حفظ أو العكس، وفقًا لنظام السوق المالية، التصرف العقاري عند تقديم حصة عينية في رأس مال شركة مؤسسة داخل المملكة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية لمدة لا تتجاوز 5 سنوات، واحتفاظ الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طوال المدة المحددة.

التصرفات العقارية الناتجة عن إعادة الهيكلة وعمليات الدمج: التصرف العقاري الناتج عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتباريين (الشركات والكيانات التجارية).

خطوات تسجيل عقار في ضريبة القيمة المضافة في السعودية

إذا كنت ترغب في تسجيل عقار في ضريبة القيمة المضافة يجب اتباع الخطوات التالية عبر منصة الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك:

توجه إلى بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك عبر الرابط: zatca.gov.sa.
ثم اختر خدمة ضريبة التصرفات العقارية.

استخدم النفاذ الوطني الموحد (حساب أبشر) أو بياناتك المسجلة في الهيئة.
بعد تسجيل الدخول، حدد خيار الإقرار عن صفقة عقارية جديدة.

أدخل معلومات العقار، مثل نوع العقار (أرض، فيلا، شقة، مبنى تجاري…) والموقع (المدينة، الحي، رقم المخطط) ورقم الصك وتاريخه وقيمة التصرف العقاري.

اختر نوع الضريبة، ضريبة التصرفات العقارية (5%) إذا كانت معاملة بيع أو نقل ملكية، أو ضريبة القيمة المضافة (15%) إذا كانت الصفقة تنطبق عليها ضريبة القيمة المضافة (مثل بيع عقار تجاري من قبل مطور عقاري مسجل في الضريبة).

بعد التحقق من جميع البيانات، اضغط إرسال الإقرار.
سيتم إصدار رقم مرجعي للإقرار لمتابعة الطلب.

كذلك سيتم إصدار فاتورة سداد برقم سداد حكومي عبر خدمة سداد البنكية.
يجب دفع الضريبة في الموعد المحدد لتجنب الغرامات.

بعد السداد، يمكنك استكمال إجراءات نقل ملكية العقار لدى كاتب العدل أو عبر منصة إفراغ العقار الإلكتروني في وزارة العدل.

الفرق بين الزكاة وضريبة التصرفات العقارية في السعودية

في الفقرات التالية سوف نذكر بوضوح الفرق بين الدخل والزكاة التصرفات العقارية:

ضريبة التصرفات العقارية (5%)

تفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على أي تصرف ناقل لملكية العقار، سواء كان بيعًا أو نقلًا للملكية، باستثناء الحالات المعفاة، وتُدفع الضريبة عند تسجيل العقار لدى الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك، قبل إتمام الإفراغ لدى وزارة العدل، تشمل جميع العقارات السكنية والتجارية والأراضي، بغض النظر عن حالتها أو استخداماتها.

الزكاة على العقارات والدخل العقاري

إن الزكاة لا تفرض على العقارات المملوكة للسكن الشخصي أو غير المعدّة للبيع، يتم فرض الزكاة على العقارات التجارية أو الاستثمارية إذا كانت بغرض البيع والتجارة، بنسبة 2.5% من قيمتها السوقية السنوية، يُحتسب الدخل من العقارات المؤجرة ضمن وعاء الزكاة إذا كان النشاط العقاري مسجلاً كمنشأة تجارية.

العلاقة بين ضريبة التصرفات العقارية والزكاة

رغم أن ضريبة التصرفات العقارية والزكاة كلتيهما التزامات مالية مرتبطة بالعقار، إلا أنهما تختلفان جذرياً في طبيعة كل منهما وتوقيت تطبيقها. فضريبة التصرفات العقارية تُدفع مرة واحدة عند نقل ملكية العقار أو التصرف فيه بيعاً أو هبةً أو تنازلاً، وتُحتسب على قيمة الصفقة كاملةً بنسبة 5%، ولا تتكرر طالما بقي العقار في حوزة مالكه. في المقابل، تُفرض الزكاة سنوياً على العقارات التجارية أو الاستثمارية المعدّة للبيع والتداول، وتُحتسب بنسبة 2.5% من قيمتها السوقية ضمن الوعاء الزكوي للمنشأة أو الفرد.

أما العقارات المملوكة للسكن الشخصي أو غير المعدّة للبيع فلا تدخل في الوعاء الزكوي أصلاً. والخلاصة العملية أن من يملك عقاراً شخصياً لا يُعلَيه ضريبة تصرفات إلا حين يبيعه، ولا زكاة عليه طالما أنه للسكن، أما من يمتلك عقارات بغرض الاستثمار والمتاجرة فيلتزم بالزكاة السنوية، ويلتزم بضريبة التصرفات عند كل عملية بيع أو نقل ملكية.

العقوبات والغرامات في نظام ضريبة التصرفات العقارية

يتضمن نظام ضريبة التصرفات العقارية عقوبات صارمة لضمان الامتثال لأحكامه، حيث حددت المادة 15 الغرامات المترتبة على المخالفين، وتشمل:

عقوبات التهرب الضريبي

فرض لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة ولا تزيد على ثلاث أمثال قيمة السلع أو الخدمات محل التهرب.
تطبق العقوبة ذاتها على كل من ساهم أو سهّل أو اشترك في عملية التهرب الضريبي.

غرامات التأخير في سداد الضريبة

غرامة تعادل 5% من قيمة الضريبة غير المسددة, عن كل شهر أو جزء منه لم تسدد عنه الضريبة.
يبدأ احتساب غرامة عدم تقديم اقرار القيمة المضافة من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة للسداد.
في حال قامت الهيئة بتعديل الضريبة المستحقة، تفرض غرامة إضافية بنسبة 1% شهريًا، تبدأ بعد 30 يومًا من تاريخ الإشعار بالتعديل.

مخالفة أحكام النظام أو اللائحة

غرامة لا تتجاوز قيمة الضريبة المستحقة أو 50,000 ريال سعودي، أيهما أعلى.

إجراءات تنفيذ العقوبات

وفقًا للمادة 20، يصدر مجلس إدارة الهيئة اللائحة التنفيذية خلال 180 يومًا من تاريخ إصدار النظام، وتصبح نافذة عند بدء العمل بالنظام.
للمجلس أو من يفوضه إصدار القرارات والتعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام النظام.
يبدأ العمل بالنظام بعد 180 يومًا من نشره في الجريدة الرسمية، مع إلغاء أي أحكام تتعارض معه.

تهدف هذه العقوبات إلى ضمان الامتثال الضريبي، الحد من التهرب الضريبي، وتحقيق الشفافية في التعاملات العقارية، مما يعزز الاستقرار والنمو في القطاع العقاري.

من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟

سؤال يشغل كثيراً من المتعاملين في السوق العقاري، والإجابة الصحيحة أن المتصرِّف وهو البائع في الغالب هو الملزم قانونياً بسداد ضريبة التصرفات العقارية أمام هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، وهو المسؤول عن تقديم الإقرار وتوريد الضريبة في موعدها. غير أن النظام يُتيح لطرفَي الصفقة الاتفاق في العقد على أن يتحمل المشتري قيمة الضريبة، شريطة أن يُنصَّ على ذلك صراحةً في بنود العقد مع إيضاح مبلغ الضريبة وإجمالي قيمة العقار بشكل منفصل.

وفي جميع الأحوال يظل البائع مسؤولاً أمام الهيئة عن توريد الضريبة حتى لو اتُّفق على أن يدفعها المشتري، وأي إخلال بالسداد في موعده يُعرِّض البائع لغرامات التأخير لا المشتري. تقدم شركة KHCPA استشارات متخصصة في صياغة بنود الضريبة في عقود البيع العقاري لضمان حماية حقوق الطرفين وفق ما تشترطه الأنظمة المعتمدة.

ما هي فاتورة ضريبة القيمة المضافة للعقار ؟

فاتورة القيمة المضافة للعقار (VAT Invoice) هي وثيقة رسمية تصدر عند تنفيذ صفقة عقارية تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%، تستخدم هذه الفاتورة كإثبات لسداد الضريبة وتقديمها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

متى يتم إصدار فاتورة ضرائب القيمة المضافة للعقار؟

عند بيع عقار تجاري أو أرض لغرض استثماري من قبل شخص أو شركة مسجلة في ضريبة القيمة المضافة وعند تأجير العقارات التجارية، مثل المحلات والمكاتب والمستودعات، وعند تقديم خدمات مرتبطة بالعقار، مثل التطوير العقاري أو أعمال البناء والترميم من قبل جهات مسجلة في الضريبة، محتويات الفاتورة الضريبية للعقار تكون كالآتي:

بيانات البائع والمشتري (الاسم، العنوان، رقم السجل التجاري، رقم ضريبة القيمة المضافة).
وصف العقار (نوع العقار، الموقع، المساحة، رقم الصك).
قيمة العقار (المبلغ الإجمالي قبل الضريبة).
نسبة الضريبة المضافة (15%) والمبلغ المستحق.
المبلغ الإجمالي بعد إضافة الضريبة.
رقم الفاتورة وتاريخ الإصدار.

كيفية إصدار فاتورة القيمة المضافة للعقار؟

يتم إصدار الفاتورة من قبل البائع المسجل في الضريبة عند البيع، ترفع البيانات إلى بوابة الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك، يحصل المشتري على الفاتورة لسداد الضريبة عبر خدمة سداد.

أما الفرق بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية هي أن ضريبة القيمة المضافة (15%) تطبق على العقارات التجارية أو الأراضي الاستثمارية عند البيع أو التأجير أما ضريبة التصرفات العقارية (5%) تفرض على جميع عمليات البيع العقاري، باستثناء الحالات المعفاة، لا تطبق ضريبة القيمة المضافة على الاراضي والعقارات السكنية الشخصية.

كيف تحسب ضريبة التصرفات العقارية المستحقة؟

آلية الاحتساب مباشرة وثابتة: تُضرَب قيمة التصرف العقاري المتفق عليها في نسبة 5%، والناتج هو مبلغ الضريبة المستحق، شريطة ألا تقل القيمة المُعلَنة في الإقرار عن القيمة السوقية العادلة للعقار وقت التصرف، وإلا تدخلت الهيئة لتعديلها. على سبيل المثال: عقار قيمته 2,000,000 ريال سعودي، الضريبة المستحقة = 100,000 ريال سعودي تُدفع عند الإفراغ.

وإذا كان العقار يُسدَّد بالتقسيط فإن الضريبة تُحتسب على إجمالي قيمة الصفقة المذكورة في العقد كاملةً وتُدفع عند الإفراغ بصرف النظر عن جدول الدفعات. كما توفر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك حاسبة إلكترونية على موقعها الرسمي تُمكِّن المتعاملين من احتساب الضريبة المستحقة قبل إتمام الصفقة. يساعدك فريق KHCPA في التحقق من دقة التقييم ومطابقته للقيمة السوقية لتجنب أي مراجعة من الهيئة بعد إتمام التصرف.

خدمات شركة الخنيزان KHCPA؟

عندما يتعلق الأمر بالخدمات الضريبية والاستشارية، تبرز شركة كي إتش سي بي إيه كخيار مثالي يضمن لك الثقة والاحترافية، تتميز الشركة بسمعة راسخة في الشفافية والمصداقية، مما يجعلها الشريك الأمثل للأفراد والشركات الباحثين عن حلول ضريبية موثوقة، سنتعرف على المزيد من التفاصيل بخصوص هذه الشركة على النحو التالي:

خبرة طويلة في الضرائب العقارية

فريق متخصص يمتلك خبرة واسعة في جميع جوانب الضرائب العقارية، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة وضرائب التصرفات العقارية.
خبرة كبيرة في التعامل مع الجهات الحكومية، وعلى رأسها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
اعتماد على أسس مهنية صارمة في تقديم الاستشارات الضريبية، مما يضمن دقة الحسابات وعدالتها.
تقارير مفصلة وواضحة حول الضرائب المستحقة، تساعد العملاء على اتخاذ قرارات مالية مستنيرة.

خدمات شاملة ومتكاملة

تسجيل العقارات في ضريبة القيمة المضافة وإصدار الفواتير الضريبية بدقة متناهية.
إدارة الملفات الضريبية بكفاءة ومساعدة العملاء في تقديم إقرار ضريبة القيمة المضافة في الوقت المحدد.
تقديم استشارات متخصصة حول الإعفاءات الضريبية والحالات الخاصة لتخفيف الأعباء المالية.
مساعدة العملاء على تجنب الغرامات والعقوبات الضريبية من خلال ضمان دقة التسجيل والحسابات.
كما يتم توفير حلول شاملة لضمان الامتثال التام للأنظمة، مما يحمي العملاء من المخاطر القانونية والمالية.

طرق التواصل مع شركة KHCPA

يمكنك التواصل مع كي إتش سي بي إي KHCPA محاسبون ومراجعون قانونيون من خلال الآتي:

للتواصل الهاتفي

9143 013 59 966+
1143 411 11 966+

للمراسلات الإلكترونية

للاجتماع بفريق الشركة عبر الإنترنت

بدء الاجتماع من خلال هذا الرابط

لزيارة مقر الشركة

7795 طريق الملك عبد العزيز 2058 حي الياسمين الرياض 13322, المملكة العربية السعودية.

تعتبر ضريبة القيمة المضافة للعقار أداة اقتصادية مهمة تسهم في تعزيز الشفافية وتنظيم السوق العقاري، مما يحد من المضاربات غير المشروعة ويضمن استقرار القطاع، كما تساعد في توفير إيرادات حكومية تستخدم في تمويل المشاريع التنموية ودعم البنية التحتية، مما يحقق نمواً مستداماً للاقتصاد الوطني.

الأسئلة الشائعة

كيف يمكن تسجيل العقار في ضريبة القيمة المضافة؟

يتوقف الأمر أولاً على تحديد ما إذا كانت الصفقة تخضع لضريبة القيمة المضافة أم لضريبة التصرفات العقارية، لأن أغلب التصرفات العقارية منذ أكتوبر 2020 باتت خاضعة لضريبة التصرفات العقارية لا لضريبة القيمة المضافة. إذا كانت الصفقة من النوع الخاضع لضريبة القيمة المضافة مثل بيع عقار تجاري أو أرض استثمارية من قبل جهة مسجَّلة في النظام الضريبي، فإن الإجراء يتم عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بتسجيل الدخول واختيار خدمة ضريبة التصرفات العقارية أو ضريبة القيمة المضافة حسب طبيعة الصفقة، ثم إدخال بيانات العقار والأطراف وقيمة التصرف، وإرسال الإقرار ودفع الضريبة عبر خدمة سداد البنكية قبل استكمال إجراءات الإفراغ لدى كاتب العدل أو وزارة العدل إلكترونياً. يُصدر النظام رقماً مرجعياً لكل إقرار يمكن من خلاله متابعة حالة الطلب، والتأخر في السداد يُعرِّض المتصرِّف لغرامات تُحتسب شهرياً على قيمة الضريبة غير المسددة.

هل يمكن استرداد ضريبة القيمة المضافة على العقار؟

نعم، حق الاسترداد قائم لكنه مقيَّد بشروط محددة ولا يتاح لجميع الأطراف. المنشآت والشركات المسجَّلة في نظام ضريبة القيمة المضافة والتي تمارس نشاطاً عقارياً تجارياً خاضعاً للضريبة لها الحق في خصم ضريبة المدخلات التي دفعتها على مشترياتها ونفقاتها المرتبطة بالنشاط الخاضع، وتسترد الفرق إذا تجاوزت ضريبة المدخلات ضريبة المخرجات في الإقرار الضريبي الدوري. كما يحق لمطوري العقارات في حالات محددة استرداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة على تكاليف الإنشاء والتطوير إذا كانت المشاريع تنتج توريدات خاضعة للضريبة. غير أن الأفراد الذين يشترون عقارات سكنية لا يحق لهم المطالبة باسترداد الضريبة لأن الصفقات السكنية معفاة أصلاً ولا تُفرض عليها ضريبة قيمة مضافة. الاسترداد يستلزم تقديم مستندات دقيقة ومراجعة الهيئة للطلب وفق اشتراطاتها، وتتولى شركة KHCPA إدارة ملفات الاسترداد نيابةً عن عملائها وضمان استكمال متطلباتها بدقة.

من المسؤول عن دفع ضريبة القيمة المضافة على العقار؟

المبدأ العام أن البائع وهو المورد الخاضع للضريبة هو المسؤول قانونياً عن تحصيل ضريبة القيمة المضافة من المشتري وتوريدها للهيئة في موعدها، ولا يُقبَل أي اتفاق مخالف لهذا الأصل أمام جهة الزكاة والضريبة والجمارك. عملياً يقوم البائع بتضمين قيمة ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% في سعر البيع النهائي ويُصدر للمشتري فاتورة ضريبية تُوضِّح قيمة العقار والضريبة منفصلَتَين، وقد يتفق الطرفان في العقد على أن يتحمل المشتري الضريبة على أن تُذكر صراحةً في بنود التعاقد. وفي حالات التمويل العقاري عبر جهات مرخصة، تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على قيمة العقار دون احتساب تكلفة الأجل أو هامش الربح، وقد يُختار تحصيلها مقدَّماً أو تضمينها في أقساط التمويل وهذا قرار تجاري يعود للممول. في جميع الحالات يبقى البائع الجهة المسؤولة أمام الهيئة عن سداد الضريبة وتقديم الإقرار في مواعيده المقررة.

كيف تؤثر الضريبة على أسعار العقارات؟

تأثير الضريبة على أسعار العقارات يختلف باختلاف نوع العقار والضريبة المطبقة عليه. في العقارات التجارية الخاضعة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%، تُضاف الضريبة مباشرةً إلى سعر الشراء أو الإيجار مما يرفع التكلفة الفعلية على المشتري أو المستأجر، غير أن المنشآت المسجَّلة ضريبياً تستطيع خصم هذه الضريبة من ضريبة مخرجاتها فتقل الكلفة عليها فعلياً. أما في العقارات السكنية وعمليات البيع الخاضعة لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% فإن تأثيرها أخف نسبياً مقارنةً بنظام الـ 15% السابق، مما أسهم في تشجيع حركة البيع والشراء في السوق السكني منذ أكتوبر 2020. على المدى البعيد، تسهم المنظومة الضريبية المنظَّمة في الحد من المضاربات غير المشروعة والصفقات المُضخَّمة أو المُقلَّلة من قيمتها الحقيقية، مما يُعزِّز الشفافية ويُحقِّق استقراراً أكثر موضوعية في الأسعار بدلاً من التقلبات الحادة التي يصنعها السوق الرمادي.

خدماتنا

تقدم شركتنا حزمة متميزة من الخدمات المالية والاستشارية بكفاءة عالية.

ما هي ضريبة القيمة المضافة للعقار؟