ما هي ضريبة القيمة المضافة للعقار؟

تهدف الأنظمة الضريبية العقارية في السعودية إلى تنظيم السوق العقاري، تعزيز الشفافية، والحد من المضاربات غير المشروعة، مع دعم القطاع العقاري بما يتماشى مع رؤية المملكة 2030. في هذا الدليل الشامل، نوضح بالتفصيل متى تُطبق ضريبة القيمة المضافة على العقار، الحالات المعفاة منها، والفرق بينها وبين ضريبة التصرفات العقارية، مع أمثلة عملية تساعدك على فهم وضعك الضريبي بدقة.

هل تخضع العقارات في السعودية لضريبة القيمة المضافة؟

لا، تم إعفاء معظم الصفقات العقارية من ضريبة القيمة المضافة في المملكة العربية السعودية منذ 4 أكتوبر 2020، واستبدالها بـ ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، وذلك وفقًا لقرارات هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. ومع ذلك، لا تزال ضريبة القيمة المضافة تُطبق في حالات محددة، خاصةً على العقارات التجارية والأراضي الاستثمارية عند بيعها أو تأجيرها من قبل جهات مسجلة في نظام الضريبة.

الفرق بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية

في المملكة العربية السعودية، يختلف نطاق التطبيق والهدف بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية.

ضريبة القيمة المضافة

هي ضريبة غير مباشرة تُفرض بنسبة 15% على توريد السلع والخدمات بشكل عام، وتُطبق على معظم الأنشطة التجارية، بما في ذلك بعض الخدمات العقارية المحددة.

ضريبة التصرفات العقارية

فهي ضريبة مستقلة تُفرض بنسبة 5% على أي تصرف ناقل لملكية العقار، مثل البيع أو الهبة أو التنازل، وتُستحق عند إتمام التصرف بغض النظر عن حالة البائع أو المشتري. وبموجب الأنظمة المعمول بها، فإن التصرفات العقارية الخاضعة لضريبة التصرفات العقارية تكون مستثناة من ضريبة القيمة المضافة، وذلك لتجنب الازدواج الضريبي وتنظيم المعاملات العقارية بشكل أوضح.

متى تطبق ضريبة القيمة المضافة على العقارات؟

تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على العقارات في المملكة العربية السعودية في حالات محددة، وليست على جميع التعاملات العقارية.

أنواع الضرائب المفروضة على العقارات

تختلف الضرائب العقارية من دولة إلى أخرى وفقًا للأنظمة المالية والسياسات الاقتصادية، وتشمل أبرز أنواع الضرائب العقارية ما يلي:

• ضريبة التصرفات العقارية

تفرض عند بيع أو نقل ملكية العقار من شخص إلى آخر، في بعض الدول يتم تطبيقها بنسبة معينة من قيمة البيع، كما هو الحال في السعودية (5%)، قد تختلف تسميتها بين الدول مثل ضريبة نقل الملكية أو رسوم التسجيل العقاري.

• ضريبة القيمة المضافة (VAT) على العقارات

إن ضريبة القيمة المضافة على العقارات التجارية تطبق على بيع أو تأجير العقارات التجارية، في بعض الدول يتم فرضها أيضًا على العقارات السكنية الجديدة، في السعودية تم إعفاء الصفقات العقارية منها واستبدالها بضريبة التصرفات العقارية.

• ضريبة الأملاك (ضريبة العقارات السنوية)

القيمة المضافة على العقار تفرض على ملاك العقارات سنويًا بناءً على قيمة العقار السوقية أو الإيجارية، تستخدم إيراداتها عادةً في تمويل الخدمات البلدية والبنية التحتية، توجد في بعض الدول مثل الولايات المتحدة وكندا، لكنها غير مطبقة في السعودية.

• ضريبة الإيجارات

تفرض على عوائد تأجير العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية، النسبة تختلف بين الدول، وفي بعض الدول يتم تحميلها للمستأجر بدلاً من المالك.

• ضريبة الأرباح الرأسمالية على العقارات

تفرض عند بيع العقار وتحقيق ربح رأسمالي، أي الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع، معمول بها في العديد من الدول، لكنها غير مطبقة في السعودية.

• ضريبة الميراث أو الهبة العقارية

تفرض عند نقل العقارات عن طريق الوراثة أو الهبات، في بعض الدول يتم إعفاء الورثة من الضريبة إذا كان العقار مستخدمًا للسكن الأساسي، السعودية تعفي العقارات الموروثة والهبات بين الأقارب من الضرائب.

• ضريبة القيمة المضافة على الأراضي 

هي التي تطبق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% على معاملات بيع وتأجير الأراضي في بعض الحالات، ومنها بيع الأراضي لأغراض تجارية (كإعادة البيع أو التطوير العقاري)، أو تأجير الأراضي لأغراض غير سكنية (مثل الاستخدام التجاري أو الصناعي)، أو بيع الأراضي من قبل شخص مسجل في نظام ضريبة القيمة المضافة، وكان النشاط مرتبطًا بالتجارة العقارية.

ولا تخضع بعض المعاملات المتعلقة بالأراضي لضريبة القيمة المضافة، ومنها بيع أو شراء الأرض لغرض السكن الشخصي، منح الأرض كهبة بين الأقارب حتى الدرجة الثالثة أو نقل الملكية في حالات الميراث أو الصفقات العقارية المشمولة بضريبة التصرفات العقارية (5%)، حيث تم إعفاءها من ضريبة القيمة المضافة منذ 4 أكتوبر 2020.

ما هو نظام ضريبة التصرفات العقارية؟

يتألف نظام ضريبة التصرفات العقارية من 20 مادة، حيث تعرّف المادة الأولى التصرف العقاري: بأنه أي تصرف ينقل ملكية العقار أو منفعته بشكل دائم، سواء كان ذلك بشكل مباشر أو غير مباشر، أو كان النقل لمنفعة تتجاوز مدتها 50 عامًا، نسبة الضريبة وآلية احتسابها بحسب المادة الثانية يتم فرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على جميع التصرفات العقارية، بغض النظر عن حالة العقار أو استخدامه وقت التصرف.

وتسري الضريبة سواء كان التصرف يشمل العقار بالكامل أو جزءًا منه، وسواء كان العقار منجزًا، قيد الإنشاء، على الخارطة، أو غير ذلك، تحتسب الضريبة بناءً على إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها، بشرط ألا تتجاوز القيمة السوقية العادلة وقت التصرف، لا تشمل الضريبة تكلفة الأجل في حالات التمويل من الجهات المرخصة، يتم فرض الضريبة مرة واحدة فقط على كل عملية تصرف، بشرط أن تتطابق أطراف التصرف، ووحدة العقار، وقيمته.

 حالات الإعفاء من الضريبة وفقًا للمادة الثالثة، هناك 21 حالة معفاة من الضريبة كليًا، منها: 

1. قسمة التركة بين الورثة أوالتصرف العقاري دون مقابل لوقف عام أو خاص أو مشترك.
2. التصرف العقاري دون مقابل من أو إلى جمعية خيرية مرخصة أو التصرف العقاري بين الزوجين أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، بشرط أن يكون على شكل هبة موثقة أو التصرف العقاري تنفيذًا لوصية شرعية موثقة.
3.  التصرف العقاري المرتبط بعمليات الاكتتاب العام وتداول الأوراق المالية المدرجة.
4.  التصرف العقاري المؤقت بين صندوق استثماري وأمين حفظ أو العكس، وفقًا لنظام السوق المالية.
5. التصرف العقاري عند تقديم حصة عينية في رأس مال شركة داخل المملكة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية لمدة لا تتجاوز 5 سنوات.

حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية

وفقًا لنظام ضريبة التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية، هناك 21 حالة يعفى فيها التصرف العقاري من الضريبة كليًا، ومن أبرزها:

• التصرفات العقارية ذات الطابع الخيري أو الديني

التصرف العقاري دون مقابل لوقف عام أو خاص أو مشترك، التصرف العقاري دون مقابل من أو إلى جمعية خيرية مرخصة نظامًا.

• التصرفات العقارية المرتبطة بالمواريث

التصرف العقاري في حالات قسمة التركة بين الورثة، التصرف العقاري تنفيذًا لوصية شرعية موثقة.

• التصرفات العقارية المرتبطة بالسوق المالية والاستثمار

التصرف العقاري في حالات الاكتتاب العام وتداول الأوراق المالية المدرجة، التصرف العقاري المؤقت بين صندوق استثماري وأمين حفظ أو العكس، وفقًا لنظام السوق المالية، التصرف العقاري عند تقديم حصة عينية في رأس مال شركة مؤسسة داخل المملكة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية لمدة لا تتجاوز 5 سنوات، واحتفاظ الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طوال المدة المحددة.

• التصرفات العقارية الناتجة عن إعادة الهيكلة وعمليات الدمج

التصرف العقاري الناتج عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتباريين (الشركات والكيانات التجارية).

خطوات تسجيل عقار في ضريبة القيمة المضافة في السعودية

إذا كنت ترغب في تسجيل عقار في ضريبة القيمة المضافة يجب اتباع الخطوات التالية عبر منصة الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك:

• توجه إلى بوابة هيئة الزكاة  والضريبة والجمارك عبر الرابط: zatca.gov.sa.
• ثم اختر خدمة ضريبة التصرفات العقارية.

• استخدم النفاذ الوطني الموحد (حساب أبشر) أو بياناتك المسجلة في الهيئة.
• بعد تسجيل الدخول، حدد خيار الإقرار عن صفقة عقارية جديدة.

• أدخل معلومات العقار، مثل نوع العقار (أرض، فيلا، شقة، مبنى تجاري…) والموقع (المدينة، الحي، رقم المخطط) ورقم الصك وتاريخه وقيمة التصرف العقاري.

• اختر نوع الضريبة، ضريبة التصرفات العقارية (5%) إذا كانت معاملة بيع أو نقل ملكية، أو ضريبة القيمة المضافة (15%) إذا كانت الصفقة تنطبق عليها ضريبة القيمة المضافة (مثل بيع عقار تجاري من قبل مطور عقاري مسجل في الضريبة).

• بعد التحقق من جميع البيانات، اضغط إرسال الإقرار.
• سيتم إصدار رقم مرجعي للإقرار لمتابعة الطلب.

• كذلك سيتم إصدار فاتورة سداد برقم سداد حكومي عبر خدمة سداد البنكية.
• يجب دفع الضريبة في الموعد المحدد لتجنب الغرامات.

• بعد السداد، يمكنك استكمال إجراءات نقل ملكية العقار لدى كاتب العدل أو عبر منصة إفراغ العقار الإلكتروني في وزارة العدل.

الفرق بين الزكاة وضريبة التصرفات العقارية في السعودية

في الفقرات  التالية سوف نذكر بوضوح الفرق بين الدخل والزكاة التصرفات العقارية:

 ضريبة التصرفات العقارية (5%)

تفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على أي تصرف ناقل لملكية العقار، سواء كان بيعًا أو نقلًا للملكية، باستثناء الحالات المعفاة، وتُدفع الضريبة عند تسجيل العقار لدى الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك، قبل إتمام الإفراغ لدى وزارة العدل، تشمل جميع العقارات السكنية والتجارية والأراضي، بغض النظر عن حالتها أو استخداماتها.

 الزكاة على العقارات والدخل العقاري

إن الزكاة لا تفرض على العقارات المملوكة للسكن الشخصي أو غير المعدّة للبيع، يتم فرض الزكاة على العقارات التجارية أو الاستثمارية إذا كانت بغرض البيع والتجارة، بنسبة 2.5% من قيمتها السوقية السنوية، يُحتسب الدخل من العقارات المؤجرة ضمن وعاء الزكاة إذا كان النشاط العقاري مسجلاً كمنشأة تجارية.

العلاقة بين ضريبة التصرفات العقارية والزكاة

الضريبة تدفع مرة واحدة عند التصرف في العقار (مثل البيع أو نقل الملكية)، أما الزكاة تفرض سنوياً على العقارات المعدّة للبيع أو الاستثمار، وتحسب ضمن الدخل السنوي للمكلّف، بعض الحالات مثل الهبات، التركات، والتصرفات بين الأقارب تخضع للإعفاء من الضريبة.

ولكنها قد تبقى ضمن الزكاة إذا كانت استثمارية، الخلاصة أن ضريبة التصرفات العقارية تدفع عند بيع أو نقل ملكية العقار بنسبة 5% والزكاة تفرض سنوياً على العقارات التجارية أو الاستثمارية بنسبة 2.5% من قيمتها والعقارات السكنية الشخصية لا تخضع للزكاة أو الضريبة.

العقوبات والغرامات في نظام ضريبة التصرفات العقارية

يتضمن نظام ضريبة التصرفات العقارية عقوبات صارمة لضمان الامتثال لأحكامه، حيث حددت المادة 15 الغرامات المترتبة على المخالفين، وتشمل:

عقوبات التهرب الضريبي

• فرض لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة ولا تزيد على ثلاث أمثال قيمة السلع أو الخدمات محل التهرب. 
• تطبق العقوبة ذاتها على كل من ساهم أو سهّل أو اشترك في عملية التهرب الضريبي.

غرامات التأخير في سداد الضريبة

• غرامة تعادل 5% من قيمة الضريبة غير المسددة, عن كل شهر أو جزء منه لم تسدد عنه الضريبة. 
• يبدأ احتساب غرامة عدم تقديم اقرار القيمة المضافة من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة للسداد.
• في حال قامت الهيئة بتعديل الضريبة المستحقة، تفرض غرامة إضافية بنسبة 1% شهريًا، تبدأ بعد 30 يومًا من تاريخ الإشعار بالتعديل.

مخالفة أحكام النظام أو اللائحة

• غرامة لا تتجاوز قيمة الضريبة المستحقة أو 50,000 ريال سعودي، أيهما أعلى.

إجراءات تنفيذ العقوبات

• وفقًا للمادة 20، يصدر مجلس إدارة الهيئة اللائحة التنفيذية خلال 180 يومًا من تاريخ إصدار النظام، وتصبح نافذة عند بدء العمل بالنظام.
• للمجلس أو من يفوضه إصدار القرارات والتعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام النظام.
• يبدأ العمل بالنظام بعد 180 يومًا من نشره في الجريدة الرسمية، مع إلغاء أي أحكام تتعارض معه.

تهدف هذه العقوبات إلى ضمان الامتثال الضريبي، الحد من التهرب الضريبي، وتحقيق الشفافية في التعاملات العقارية، مما يعزز الاستقرار والنمو في القطاع العقاري.

ما هي فاتورة ضريبة القيمة المضافة للعقار ؟

فاتورة القيمة المضافة للعقار (VAT Invoice) هي وثيقة رسمية تصدر عند تنفيذ صفقة عقارية تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%، تستخدم هذه الفاتورة كإثبات لسداد الضريبة وتقديمها هيئة الزكاة  والضريبة والجمارك.

متى يتم إصدار فاتورة ضرائب القيمة المضافة للعقار؟ 

عند بيع عقار تجاري أو أرض لغرض استثماري من قبل شخص أو شركة مسجلة في ضريبة القيمة المضافة وعند تأجير العقارات التجارية، مثل المحلات والمكاتب والمستودعات، وعند تقديم خدمات مرتبطة بالعقار، مثل التطوير العقاري أو أعمال البناء والترميم من قبل جهات مسجلة في الضريبة، محتويات الفاتورة الضريبية للعقار تكون كالآتي:

1.  بيانات البائع والمشتري (الاسم، العنوان، رقم السجل التجاري، رقم ضريبة القيمة المضافة).
2.  وصف العقار (نوع العقار، الموقع، المساحة، رقم الصك).
3.  قيمة العقار (المبلغ الإجمالي قبل الضريبة).
4.  نسبة الضريبة المضافة (15%) والمبلغ المستحق.
5.  المبلغ الإجمالي بعد إضافة الضريبة.
6.  رقم الفاتورة وتاريخ الإصدار.

 كيفية إصدار فاتورة القيمة المضافة للعقار؟

يتم إصدار الفاتورة من قبل البائع المسجل في الضريبة عند البيع، ترفع البيانات إلى بوابة الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك، يحصل المشتري على الفاتورة لسداد الضريبة عبر خدمة سداد.

أما الفرق بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية هي أن ضريبة القيمة المضافة (15%) تطبق على العقارات التجارية أو الأراضي الاستثمارية عند البيع أو التأجير أما ضريبة التصرفات العقارية (5%) تفرض على جميع عمليات البيع العقاري، باستثناء الحالات المعفاة، لا تطبق ضريبة القيمة المضافة على الاراضي والعقارات السكنية الشخصية.

عندما يتعلق الأمر بالخدمات الضريبية والاستشارية، تبرز شركة كي إتش سي بي إيه كخيار مثالي يضمن لك الثقة والاحترافية، تتميز الشركة بسمعة راسخة في الشفافية والمصداقية، مما يجعلها الشريك الأمثل للأفراد والشركات الباحثين عن حلول ضريبية موثوقة، سنتعرف على المزيد من التفاصيل بخصوص هذه الشركة على النحو التالي:

خبرة طويلة في الضرائب العقارية

• فريق متخصص يمتلك خبرة واسعة في جميع جوانب الضرائب العقارية، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة وضرائب التصرفات العقارية.
• خبرة كبيرة في التعامل مع الجهات الحكومية، وعلى رأسها هيئة الزكاة  والضريبة والجمارك.
• اعتماد على أسس مهنية صارمة في تقديم الاستشارات الضريبية، مما يضمن دقة الحسابات وعدالتها.
• تقارير مفصلة وواضحة حول الضرائب المستحقة، تساعد العملاء على اتخاذ قرارات مالية مستنيرة.

خدمات شاملة ومتكاملة

• تسجيل العقارات في ضريبة القيمة المضافة وإصدار الفواتير الضريبية بدقة متناهية.
• إدارة الملفات الضريبية بكفاءة ومساعدة العملاء في تقديم إقرار ضريبة القيمة المضافة في الوقت المحدد.
• تقديم استشارات متخصصة حول الإعفاءات الضريبية والحالات الخاصة لتخفيف الأعباء المالية.
• مساعدة العملاء على تجنب الغرامات والعقوبات الضريبية من خلال ضمان دقة التسجيل والحسابات.
• كما يتم توفير حلول شاملة لضمان الامتثال التام للأنظمة، مما يحمي العملاء من المخاطر القانونية والمالية.

طرق التواصل مع شركة KHCPA 

يمكنك التواصل مع كي إتش سي بي إي KHCPA محاسبون ومراجعون قانونيون من خلال الآتي:

للتواصل الهاتفي

•  9143 013 59 966+
•  1143 411 11 966+

للمراسلات الإلكترونية

• البريد الإلكتروني
• تطبيق Whatsapp

للاجتماع بفريق الشركة عبر الإنترنت

• بدء الاجتماع من خلال هذا الرابط

لزيارة مقر الشركة

• 7795 طريق الملك عبد العزيز 2058 حي الياسمين الرياض 13322, المملكة العربية السعودية.

الخاتمة

تعتبر ضريبة القيمة المضافة للعقار أداة اقتصادية مهمة تسهم في تعزيز الشفافية وتنظيم السوق العقاري، مما يحد من المضاربات غير المشروعة ويضمن استقرار القطاع، كما تساعد في توفير إيرادات حكومية تستخدم في تمويل المشاريع التنموية ودعم البنية التحتية، مما يحقق نمواً مستداماً للاقتصاد الوطني.

الأسئلة الشائعة 

كيف يمكن تسجيل العقار في ضريبة القيمة المضافة؟

يتم تسجيل العقار من خلال بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، حيث يقدم البائع أو المشتري معلومات الصفقة العقارية، ويتم إصدار شهادة تسجيل ضريبي.

هل يمكن استرداد ضريبة القيمة المضافة على العقار؟

نعم، يمكن استرداد الضريبة في حالات معينة، مثل الشركات العقارية المسجلة في النظام الضريبي، وفقًا للشروط المحددة من قبل هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

من المسؤول عن دفع ضريبة القيمة المضافة على العقار؟

في المعاملات العقارية، يكون البائع هو المسؤول عن دفع الضريبة، إلا إذا تم الاتفاق على نقل المسؤولية إلى المشتري بموجب العقد.

كيف تؤثر الضريبة على أسعار العقارات؟

قد تؤدي الضريبة إلى زيادة تكلفة العقارات التجارية، لكنها في المقابل تساعد في تنظيم السوق العقاري، مما يمنع المضاربات غير المشروعة ويحقق استقرارًا في الأسعار على المدى الطويل.